Invertir en inmuebles en España desde México (o desde cualquier país de Latinoamérica) es perfectamente posible y cada vez más común. Pero el proceso tiene sus particularidades administrativas que conviene conocer de antemano para evitar sorpresas y retrasos.
En este artículo te explicamos, paso a paso, los trámites esenciales y cómo simplificar cada uno.
1. El NIE: tu número de identidad en España
El Número de Identidad de Extranjero (NIE) es el primer documento que necesitas. Sin él, no puedes abrir una cuenta bancaria, firmar una escritura ni pagar impuestos en España.
¿Cómo obtenerlo?
Tienes dos vías:
- Desde México: a través del Consulado de España en Ciudad de México, Guadalajara o Monterrey. Requiere cita previa y suele tardar entre 2 y 6 semanas.
- Desde España: directamente en la Oficina de Extranjería o en una comisaría de policía autorizada. Es más rápido (1-2 semanas), pero requiere estar presencialmente en España.
Documentos necesarios
- Pasaporte vigente (original y copia).
- Formulario EX-15 completado.
- Justificación del motivo (carta de intención de compra o contrato de arras).
- Tasa administrativa (€9,84, Modelo 790 código 012).
Consejo Deppal: Nosotros gestionamos el NIE como parte del proceso. Si vienes a Madrid para visitar propiedades, aprovechamos ese viaje para tramitarlo presencialmente, que es la vía más rápida.
2. Cuenta bancaria española
Aunque legalmente no es obligatorio, en la práctica es muy recomendable abrir una cuenta bancaria española. La mayoría de los notarios y vendedores prefieren recibir pagos desde una cuenta nacional, y la necesitarás para domiciliar impuestos como el IBI, gestionar gastos de comunidad y, en su caso, la hipoteca.
¿Qué necesitas para abrirla?
- NIE (por eso es el primer paso).
- Pasaporte vigente.
- Justificante de ingresos o declaración fiscal del país de origen.
- Comprobante de domicilio en México.
Bancos recomendados
No todos los bancos españoles trabajan con no residentes con la misma agilidad. Algunos de los más receptivos son:
- Sabadell: buena experiencia con inversores latinoamericanos.
- CaixaBank: amplia red de oficinas y servicio en español neutro.
- Santander: ventaja si ya tienes cuenta con Santander México.
Consejo Deppal: Te acompañamos a la apertura de cuenta y nos aseguramos de que el banco asigne un gestor que hable tu idioma y entienda tu operativa como no residente.
3. Poder notarial (si no puedes estar presente)
Si no puedes viajar a España para cada trámite, puedes otorgar un poder notarial a un representante legal que actúe en tu nombre. Esto es especialmente útil para:
- La firma de la escritura de compraventa.
- La gestión de trámites fiscales (ITP, plusvalía municipal).
- La administración posterior del inmueble.
¿Cómo se hace desde México?
- Acudes a un notario público en México.
- El notario redacta el poder (debe ser específico para la compraventa de inmuebles en España).
- El documento se apostilla (Apostilla de La Haya) para que tenga validez en España.
- Se envía el original apostillado a España.
El proceso completo tarda entre 1 y 3 semanas, dependiendo de la agilidad del notario mexicano.
4. Aspectos fiscales que debes conocer
Como no residente fiscal en España, tendrás obligaciones tributarias específicas:
Impuestos en la compra
| Impuesto | Porcentaje | Detalle |
|---|---|---|
| ITP (vivienda usada) | 6% | Sobre el precio de escritura |
| IVA (obra nueva) | 10% | Más 0,75% de AJD en Madrid |
| Notaría | ~0,5% | Variable según precio |
| Registro | ~0,3% | Variable según precio |
| Gestoría | €800-1.500 | Trámites post-firma |
Impuestos recurrentes
- IBI: Impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles (~€500-1.500 según la propiedad).
- IRNR: Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Si alquilas, tributas al 24% sobre los ingresos brutos de alquiler (sin posibilidad de deducir gastos, al ser México país no UE/EEE). Si la propiedad está vacía, tributas sobre una renta imputada del 1,1-2% del valor catastral.
Importante: México y España tienen un Convenio de Doble Imposición, lo que significa que no pagarás dos veces por los mismos ingresos. Lo que pagues en España se deduce de tu declaración en México.
5. La financiación: hipotecas para no residentes
Los bancos españoles financian hasta el 60-70% del valor de tasación para no residentes. Las condiciones actuales:
- Tipo fijo: entre 2% y 3,5% a 20-25 años (orientativo, sujeto a condiciones de mercado).
- Tipo variable: Euríbor + 1,5-2%.
- Requisitos: NIE, cuenta en España, justificante de ingresos, declaración de impuestos del país de origen, y en algunos casos, una tasación independiente del inmueble.
El proceso de aprobación suele tardar entre 3 y 6 semanas.
El proceso simplificado con Deppal
Todo esto puede parecer mucho, pero la realidad es que con el acompañamiento adecuado, se convierte en un proceso ordenado y predecible. En Deppal nos encargamos de:
- Gestionar tu NIE aprovechando tu viaje a Madrid.
- Acompañarte a la apertura de cuenta con el banco adecuado.
- Coordinar el poder notarial si es necesario.
- Conectarte con asesores fiscales especializados en no residentes.
- Gestionar la hipoteca con las entidades más receptivas.
El resultado: tú te enfocas en elegir la propiedad que mejor se adapta a tus objetivos, y nosotros nos ocupamos de todo lo demás.